A expressão due diligence, muito utilizada no meio jurídico por aqueles que atuam na área do direito societário e imobiliário, encontra na própria tradução literal para o português, o indicativo da sua relevância: diligência devida.
A due diligence, ou diligência devida, é um conjunto de medidas voltadas para a realização de um procedimento investigativo para obter a melhor compreensão possível do negócio a ser firmado, avaliando melhor os riscos envolvidos na operação, aumentando a probabilidade de se tomar uma decisão acertada, podendo influenciar inclusive em ajustes no preço (BOTREL, p. 63).
A realização de qualquer operação de compra de imóvel, seja para uso próprio, seja para no mesmo desenvolver um negócio imobiliário em quaisquer das modalidades possíveis, deve ser precedida de due diligence a ser realizada por advogado de confiança do comprador.
Por mais que o vendedor declare e garanta ao comprador que não existem passivos sobre ele ou sobre o imóvel, e portanto não é necessário contingenciar riscos, ainda assim a conclusão de uma compra e venda de imóvel deve ser precedida desta auditoria.
A aquisição de imóvel para no mesmo desenvolver um negócio imobiliário, naturalmente aumenta exponencialmente os riscos envolvidos, dando ainda mais relevância à due diligence.
Este procedimento de auditoria possibilita que o comprador realize um diagnóstico legal do imóvel, levantando e quantificando eventuais passivos e contingências do mesmo ou do seu atual proprietário, evitando, assim, que a realização do negócio seja futuramente questionada por terceiros, ou ainda, que o desenvolvimento de empreendimento imobiliário no local reste prejudicado por conta de obstáculos muitas vezes intransponíveis que venham a surgir após o fechamento do negócio.
Ao iniciar as tratativas, o comprador do imóvel deve deixar claro que a concretização do negócio, e se possível for, que a fixação do preço, dependerão da conclusão da due diligence por seu advogado.
A dinâmica do mercado imobiliário é tamanha, que a probabilidade das partes firmarem Promessa de Compra e Venda do imóvel após a conclusão da due diligence é ínfima, por isso, se o contrato tiver que ser firmado antes de finda a auditoria, o mesmo deverá conter cláusula resolutiva expressa, de modo que o resultado negativo da auditoria possibilite ao comprador a resolução do contrato.
Na prática, a auditoria será realizada por meio da análise aprofundada de um vasto rol de documentos do imóvel e do vendedor, com vistas a identificar, além do risco de evicção, a existência de débitos que onerem a transação, de problemas ambientais que impeçam a emissão das licenças pertinentes, a probabilidade de se obter licença para construir empreendimento economicamente viável, permitindo ao comprador identificar as potenciais contingências oriundas dos mais diversos aspectos envolvidos no negócio.
*Paula Tanajura – Advogada. Sócia do Cerqueira, Tanajura e Teixeira Advogados. MBA em Direito Empresarial – Fundação Getúlio Vargas. Pós-Graduação em Direito Imobiliário – Faculdade Baiana de Direito
